• Nieuws

Gronden huren van de overheid: nieuwe regelgeving

12 juni 2018
Bestuursrecht - Omgevingsrecht - Bouw en Vastgoed

Aan welke regels is de overheid gebonden bij gronduitgifte aan private partijen? Via welke procedure moet die gronduitgifte plaatsvinden? Zijn er daarnaast uitzonderingen van toepassing zodat van deze procedure kan worden afgezien?

Inleiding

Niet alleen private partijen, maar ook de overheid bezit veel grond in Nederland. Indien een private partij gebruik wenst te maken van de grond in het bezit van de overheid, dan is de overheid lang niet altijd bereid deze grond te verkopen. De overheid kan er dan voor kiezen de grond op een ander manier in gebruik te geven, bijvoorbeeld via verhuur of uitgifte van de grond in erfpacht. In beide gevallen wordt de private partij geen eigenaar van de grond, maar krijgt de grond als het ware in bruikleen. De overheid en het bedrijf leggen de gemaakte afspraken hieromtrent vast in een overeenkomst. De overheid handelt hier dan in privaatrechtelijke hoedanigheid.

Ook al handelt de overheid in privaatrechtelijke hoedanigheid, dit betekent nog niet dat het de overheid vrijstaat de in haar bezit zijnde grond zomaar aan elke willekeurige partij in gebruik te mogen geven. In de Regeling beheer onroerende zaken Rijk 2017 (hierna: de ‘Regeling’) zijn bepalingen opgenomen omtrent de ingebruikgeving van gronden door de overheid.

Toepasselijkheid publiekrechtelijke beginselen op privaatrechtelijk handelen

Naast de Regeling moeten ook de algemene beginselen van behoorlijk bestuur door de overheid in acht worden genomen. Dit zijn onder andere het gelijkheidsbeginsel, het fair-play beginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel.

Bovendien gelden via deze algemene beginselen van behoorlijke bestuur ook de beginselen, die in het aanbestedingsrecht ook gelden. Dit zijn (onder andere) de beginselen van gelijke behandeling, objectiviteit en transparantie. Om te voldoen aan het vereiste van transparantie moeten alle geïnteresseerde private partijen in de gelegenheid worden gesteld om mee te dingen naar het recht om van de grond gebruik te maken. Dit moet worden gefaciliteerd door de openbare aanbieding op passende wijze bekend te maken. Verder moeten alle criteria van de openbare aanbieding vooraf zijn geformuleerd op een duidelijke, precieze en ondubbelzinnige wijze. Het vereiste van gelijke behandeling en objectiviteit brengt met zich dat de deelnemers niet door de Staat worden bevoordeeld of benadeeld. Het nadeel aan zo’n openbare procedure is dat dit een tijdrovende procedure is, die de prijs bovendien ook nog eens kan opdrijven.

Uit artikel 10 van de Regeling vloeit voort dat de gronduitgifte door de overheid moet plaatsvinden via het onderhands aanbieden van het gebruik van deze gronden, dit na openbaarmaking van het voornemen. Uit de Regeling blijkt verder dat sprake moet zijn van een marktconforme prijs voor de ingebruikneming van gronden van de overheid aan private partijen. Wanneer de prijs niet marktconform zou zijn, dan kan er immers sprake zijn van ongeoorloofde staatssteun.

Uitzondering op de openbaarmakingsplicht

Op de hiervoor besproken openbaarmakingsplicht bestaat echter ook een uitzondering. Een minister kan namelijk een verzoek indienen om de grond in gebruik te geven aan een organisatie waarvoor hij verantwoordelijk is en die geen onderdeel uitmaakt van de overheid. Dit verzoek kan de minister doen met het oog op de huisvesting of taakuitoefening van die specifieke organisatie. Dit verzoek mag de minister alleen doen indien de grond wordt gebruikt voor een functie in de publieke sfeer. Met betrekking tot de zinsnede “een organisatie waar de minister voor verantwoordelijk is”, blijkt niet uit de wettekst of de toelichting daarop wanneer hiervan sprake is. Uit de toelichting van de Regeling blijkt bijvoorbeeld niet of hiermee wordt gedoeld op de algemene politieke ministeriële verantwoordelijkheid. Er bestaat op dit moment ook nog geen jurisprudentie over de Regeling, zodat onduidelijk is wanneer van deze uitzondering gebruik kan worden gemaakt.

Wanneer de uitzondering op de openbaarmakingsplicht geldt, hoeft het gebruik van de gronden niet openbaar te worden aangeboden maar is onderhandse aanbieding mogelijk. Een belangrijk voordeel hieraan is dat de private partij er in ieder geval zeker van is dat de grond niet aan een andere partij in gebruik zal worden gegeven.

Gezien de hiervoor geschetste onzekerheid wanneer van de uitzondering op de openbaarmakingsplicht gebruik kan worden gemaakt, kunnen wij ons voorstellen dat private ondernemingen nog geen beroep durven doen op deze uitzondering. Wanneer zij dit onterecht doen, bestaat bijvoorbeeld het risico dat de gehele overeenkomst ongeldig wordt geacht omdat de overeenkomst strijd oplevert met de openbare orde. Dit leidt tot nietigheid van de huurovereenkomst op grond van artikel 3:40, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek.

Conclusie

Voorgaande leidt tot de conclusie dat het mogelijk is de grond in het eigendom van de overheid te gebruiken. Bij dergelijke ingebruikname moet er- naast de algemene beginselen van behoorlijk bestuur – gelet worden op de vereisten die voortvloeien uit de Regeling, meer in het bijzonder op het de plicht tot openbare aanbieding van het recht van gebruik van deze gronden. Wanneer er aan het vereiste van openbare aanbieding niet is voldaan, lopen private partijen het risico dat de gebruiksovereenkomst met de overheid ongeldig wordt geacht. Het is nog maar de vraag wanneer van een uitzonderingssituatie sprake is, en er dus geen openbaarmakingsplicht bestaat.