• Nieuws

Wet kwaliteitsborging voor het bouwen: de prijs van het overdrachtsdossier

25 februari 2020
Bouwrecht - Bouw en Vastgoed

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen treedt over minder dan een jaar, per 1 januari 2021 in werking. De wetgever wil de positie van bouwconsumenten (particuliere én zakelijke opdrachtgevers) verbeteren en wil dit bereiken door de aannemer aanvullende verplichtingen op te leggen. Voor een overzicht met de belangrijkste wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek verwijzen wij graag naar onze blog: “Update: de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is aangenomen.”

Het overdrachtsdossier

Een van deze aanvullende verplichtingen is het zogeheten ‘overdrachtsdossier’. Bij de uitnodiging tot oplevering aan de bouwconsument zal de aannemer een dossier moeten verstrekken. Dit dossier dient informatie te bevatten die de bouwconsument volledig inzicht geeft in de naleving van het contract. Het moet duidelijk worden op welke wijze de aannemer het contract is nagekomen.

Toename van geschillen door onduidelijkheid

De wetgever heeft minimumeisen gesteld aan de inhoud van het overdrachtsdossier: het dossier dient tekeningen en berekeningen betreffende het bouwwerk en gegevens en bescheiden die nodig zijn voor het gebruik en onderhoud van het bouwwerk te bevatten. De wetgever heeft echter niet bepaald op welk detailniveau deze stukken moeten worden opgesteld. Wel staat vast dat de bouwconsument volledig inzicht moet verkrijgen in de werkzaamheden die de aannemer heeft uitgevoerd. Dit betreft echter een subjectieve norm en geeft geen duidelijkheid. Deze onduidelijkheid zal in onze optiek leiden tot een toename van het aantal geschillen.

De NEN heeft in oktober 2019 een ontwerprichtlijn voor commentaar gepubliceerd (NPR 8092). NPR 8092 is een document met richtlijnen en is bedoeld als handreiking bij het opstellen van het overdrachtsdossier.

Additionele administratieve last voor rekening van bouwconsument

Het overdrachtsdossier brengt het nodige papierwerk met zich waar een gemiddelde bouwconsument in onze ervaring niet op zit te wachten. Het levert ook een additionele administratieve last voor aannemers op, die uiteindelijk via de aanneemsom aan de bouwconsument zal worden doorberekend. Het is daarnaast onduidelijk of het overdrachtsdossier meerwaarde heeft voor een particulier. Temeer nu de aannemer op grond van de nieuwe regeling al aansprakelijk is voor gebreken die niet bij oplevering zijn ontdekt, tenzij een aannemer aantoont dat het gebrek hem niet is toe te rekenen.

Afwijken van het overdrachtsdossier: regelend recht

De wettelijke bepaling over het overdrachtsdossier is niet dwingend: partijen mogen hier contractueel van afwijken. Zie hierover meer in de blog: “Het opleverdossier in de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen.”

Aannemers zullen deze verplichting willen uitsluiten of in sterke mate beperken. Ook de bouwconsument is gebaat bij duidelijkheid over de inhoud van het overdrachtsdossier en zal daarover afspraken willen maken. Duidelijke afspraken leiden in de regel tot minder conflicten. Minder papier voor de bouwconsument leidt tot een kleinere administratieve last aan de zijde van de aannemer die niet of slechts beperkt via de aanneemsom wordt doorberekend.

Een bijdrage van Jacob Henriquez en Simone Overbeeke over dit onderwerp is op 18 februari 2020 gepubliceerd als opiniestuk in de Cobouw. De bijdrage kunt u hier raadplegen.

Meer weten over het overdrachtsdossier en over uw verplichtingen onder de Wkb? Neem dan contact op met Jacob Henriquez, partner Bouw & Vastgoed bij Ploum (j.henriquez@ploum.nl / + 31 (0) 6 1210 1368).