• Nieuws

Linea recta richting circulair: creatieve kansen in een veranderende wereld

23 april 2019
Energierecht - Vastgoed - Vastgoed notariaat - Energie

Van lineair naar circulair

Het huidige pakket van regels in boek 5 van het Burgerlijk Wetboek is lang geleden geschreven voor een lineaire economie, met een sterke focus op bezit en eigendom. Panden worden daarbij als geheel gezien, vanwege natrekking van bestanddelen door de pandeigenaar. De omslag naar een circulaire economie – die daarentegen uitgaat van gebruik(skosten) – is daarmee lastig te maken met de mogelijkheden van huidige juridische instrumenten zoals opstal- en erfpachtrechten.

Preadvies Boek 5 BW

De auteurs van het ‘Preadvies Boek 5 BW van de toekomst’ hebben zich in 2016 dan ook terecht afgevraagd of een systeem dat is gebaseerd op oude fundamenten nog past bij een 21e-eeuwse maatschappij met nieuwe economische modellen en een rechtspraktijk die daarop moet inspelen. Ze hebben geen wetswijzigingen voorgesteld, maar een ‘steen in de vijver gegooid’. De hoop was daarmee discussie te ontlokken, zodat de politiek verder gaat nadenken over het juridisch faciliteren van de circulaire economie. De ambtelijke molens draaien echter langzaam, helemaal waar het gaat om forse wetswijzigingen. In de tussentijd gaan economische ontwikkelingen echter wel verder en in de (juridische) markt wordt dan ook druk gezocht naar creatieve oplossingen om de circulaire economie te faciliteren en te stimuleren.

Toepassing van erfpachtrecht

In de markt wordt bijvoorbeeld verkend of het mogelijk is een recht van erfpacht op een gevel te vestigen, waarbij de gevel wordt ‘geleased’. Waar het vestigen van een opstalrecht op een gevel (met als gevolg eigendom van de gevel bij de opstaller) juridisch een probleem is, kan met een erfpachtrecht in ieder geval worden bereikt dat de erfpachter zich als eigenaar kan gedragen. Voor een gevelbouwer kan dat interessant zijn. Onderdelen en grondstoffen van een gevel kunnen dan later door hem worden hergebruikt (en dat past goed bij het Nationale Grondstoffenakkoord).

In een erfpachtovereenkomst kan een gevelbouwer met een pandeigenaar afspraken maken over de gevel gedurende de looptijd en aan het einde van de levensduur. Denk bijvoorbeeld aan afspraken over onderhoud, verwijdering en hergebruik. Pandeigenaren profiteren daar ook van: de kans op een kwalitatief hoogstaande gevel voor lange termijn wordt vergroot. In de markt worden panden echter vaak ontwikkeld door een opdrachtgever voor een belegger, die het pand pas aankoopt na oplevering. Zulke opdrachtgevers hebben minder belang om veel geld uit te geven aan een kwalitatief hoogstaande gevel. Voor de belegger/koper is dat echter wel van belang, gelet op de lagere onderhouds- en vervangingskosten die leiden tot lagere kosten op de  lange termijn. Dit aspect van een omslag naar een circulaire economie is daarmee niet alleen goed voor het milieu, maar ook voor de portemonnee.

Een soortgelijke constructie zou eveneens kunnen worden toegepast bij de verticale plaatsing van zonnepanelen op de gevel van een gebouw. Of bij de plaatsing van een WKO-installatie in een gebouw (in een situatie waar het vestigen van een opstalrecht niet mogelijk is).

Facilitering door 3D-Kadaster en Madaster

Er worden ook allerlei databanken ontwikkeld om de stap naar een circulaire economie te bevorderen. Want waar vastgoed al sinds de 19e eeuw wordt geregistreerd aan de hand van 2D-percelen, is het sinds enkele jaren ook mogelijk om gebouwen in drie dimensies in te schrijven in het Kadaster. Daarmee wordt beter inzicht verkregen in de splitsing en verdeling van ruimte.  En er wordt een Madaster ontwikkeld: een soort burgerlijke stand voor materialen in gebouwen, waarmee hergebruik van materialen eenvoudiger moet worden.

Dit soort ontwikkelingen helpen om te komen tot de doelstellingen van ‘Nederland Circulair 2050’: een circulaire economie in 2050 en in 2030 als tussenstand 50% minder gebruik van primaire grondstoffen.

Creatieve oplossingen vereist

Van de door de preadviseurs in de vijver gegooide steen zijn momenteel de rimpelingen in het water te zien. Tot de wetgever deze met een op de toekomst gericht wettelijk instrumentarium strak trekt, is creatief nadenken over ongebruikelijke situaties met het huidige instrumentarium hard nodig. Of u nu gevelbouwer, pandeigenaar of zonnepanelenleverancier bent, ons Team Bouw & Vastgoed denkt graag met u mee over juridische, maar vooral ook creatieve en praktische oplossingen in een veranderende wereld!