24 feb '20
Met regelmaat worden wij door cliënten benaderd met het verzoek hen te adviseren en assisteren bij het (financieel) structureren van investeringen in vastgoed. Fiscaliteit is in dit soort trajecten vaak leidend, de invloed van de Wet op het financieel toezicht en de daarbij behorende lagere regelgeving (Wft) op vastgoedinvesteringen is vaak een onderbelicht of vergeten onderdeel van structureringsvraagstukken. Desalniettemin kan de impact die de Wft op een structuur heeft significant zijn. Met name als de structuur leidt tot een vergunningplicht. De commanditaire vennootschap (CV) is een vehikel dat vaak gebruikt wordt bij vastgoedinvesteringen. Een groep investeerders brengt geld bijeen, en vervolgens worden de bijeengebrachte gelden namens de CV geïnvesteerd in vastgoed en de partners in de CV delen in de opbrengsten die voortvloeien uit deze investeringen. Het beheer van de CV wordt uitgevoerd door de beherend vennoot, de beheerder. De CV kwalificeert in bovengenoemd voorbeeld als een beleggingsfonds in de zin van artikel 1:1 Wft. In beginsel geldt voor een beheerder van een beleggingsfonds een vergunningplicht. Dit volgt uit art 2:65 Wft waarin is bepaald dat het niet is toegestaan om als beheerder in Nederland actief te zijn zonder een daartoe verleende vergunning van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). De Wft voorziet in artikel 2:66a Wft in een zogenaamd ‘light regime’ op basis waarvan een beheerder zonder vergunning, maar met een registratie bij de AFM mag opereren. Teneinde van het light regime gebruik te kunnen maken geldt een aantal voorwaarden waar aan voldaan dient te worden:
Daarnaast zal de beheerder aan bepaalde verplichtingen uit hoofde van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft) moeten voldoen en geldt er een rapportageplicht richting De Nederlandsche Bank. Momenteel zijn er in Nederland veel structuren die niet Wft proof zijn en het is een kwestie van tijd dat de AFM over zal gaan tot handhaven. Een andere vaak geziene investeringsstructuur in de vastgoedsector is een obligatiestructuur, waarbij obligaties worden uitgegeven aan (retail) investeerders. De opbrengsten van dergelijke uitgiften worden vervolgens aangewend om de aankoop of ontwikkeling van vastgoed te financieren. Een obligatie kwalificeert als effect in de zin van art 1:1 Wft. Om in Nederland effecten te mogen aanbieden aan het publiek dient de uitgevende instelling te beschikken over een door de AFM (of andere bevoegde toezichthouden in een EU-lidstaat) goedgekeurd prospectus. Het opstellen en laten goedkeuren van een prospectus is een tijdrovende en kostbare aangelegenheid. De Wft voorziet ook hier in een mogelijkheid om op eenvoudigere wijze effecten uit te geven. Uitgifte van effecten met een tegenwaarde van minder dan EUR 5.000.000 gerekend over een periode van 12 maanden, is vrijgesteld van de prospectusplicht. De aanbieder dient dan wel de aanbieding te melden bij de AFM en dient een informatie memorandum op te stellen conform het door de AFM aangegeven voorbeeld. Vaak blijkt dat de Wft op enigerlei wijze van toepassing is op een investeringsstructuur en geldt er een bepaalde vergunning- of prospectusplicht. De soep wordt gelukkig niet altijd zo heet gegeten: de Wft biedt voldoende mogelijkheden om op eenvoudigere wijze Wft proof in vastgoed te investeren. Twijfelt u of uw investeringsstructuur Wft proof is, of bent u van plan te investeren in vastgoed en heeft uw vragen ten aanzien van de voor u juridisch optimale structuur, neemt u dan vrijblijvend contact op met de leden van Team Bouw en Vastgoed van Ploum. Wij denken graag met u mee!
15 apr 24
15 apr 24
08 apr 24
04 apr 24
04 apr 24
02 apr 24
02 apr 24
28 mrt 24
27 mrt 24
21 mrt 24
20 mrt 24
19 mrt 24
Met uw inschrijving blijft u op de hoogte van de laatste juridische ontwikkelingen op dit gebied. Vul hieronder uw gegevens in om per e-mail op te hoogte te blijven.
Blijf op de hoogte van de laatste juridische ontwikkelingen in uw sector. Vul hieronder uw gegevens in om op maat gesneden juridische updates en uitnodigingen voor evenementen te ontvangen.
Volgen wat u interessant vindt
Krijg aanbevelingen op basis van uw interesses
{phrase:advantage_3}
{phrase:advantage_4}
We vragen u om uw voor- en achternaam zodat wij die kunnen gebruiken als u zich bijvoorbeeld inschrijft op een Ploum Kennisevent.
Er wordt automatisch een wachtwoord voor u aangemaakt. Zodra uw account is aangemaakt ontvangt u dit wachtwoord in een welkomstmail. U kunt er direct mee inloggen. Dit wachtwoord kunt u indien gewenst ook zelf aanpassen via de wachtwoord vergeten functie.