• Nieuws

Huurprijsverlaging en opschorting vanwege het coronavirus: vervolg

14 april 2020
Vastgoed - Bouw en Vastgoed - Corona (COVID-19) juridische Helpdesk

In onze blog van 30 maart 2020 schreven wij dat belangenverenigingen van winkeliers (zoals INretail en Detailhandel Nederland) en vastgoedeigenaren (zoals de IVBN en Vastgoed Belang) op 24 maart 2020 tot een tijdelijke oplossing waren gekomen voor de financiële gevolgen van het coronavirus. Hun overleg ging door en ook de Nederlandse Vereniging van Banken en het ministerie van Economische Zaken zijn hierbij betrokken. Nederlandse banken hebben namelijk aangegeven dat zij bereid zijn om (onder meer) vastgoedbeleggers en retailers met een financiering tot 2,5 miljoen euro een half jaar uitstel van hun aflossingsverplichtingen te geven. Het ministerie van Economische Zaken hoopt dat andere vastgoedfinanciers dit ook zullen doen om zo verhuurders financiële ademruimte te geven.

Opvolgend akkoord brancheverenigingen

Het overleg heeft in de avond van 10 april 2020 tot een opvolgend akkoord geleid. Kort samengevat roepen de belangenverenigingen hun achterban op tot het volgende:

  • schort vanaf april 2020 de huur die door winkeliers betaald moet worden op voor een periode van drie maanden (eerder was dat tot 20 april 2020);
  • de opschorting moet minimaal 50% van de huur zijn en waar nodig 75 of 100% (dit is maatwerk en hangt af van allerlei factoren, zoals draagkracht, de eigendomsstructuur van de winkelier (met eventueel buitenlandseigendom) en eventuele online omzet);
  • deze regeling geldt alleen als het omzetverlies van de winkelier een direct gevolg is van de Coronacrisis en er sprake is van minstens een kwart omzetdaling vanaf 1 april 2020. Bij het bepalen van de omzetdaling gaat het om de ‘offline’ omzet. NB. Tijdens het overleg is de nadruk gelegd op het aantonen van het omzetverliesverlies door de winkelier;
  • kwijtschelding van huur (huurkorting) is pas bespreekbaar over drie maanden als de impact duidelijk is (en er hopelijk weer betere tijden zijn aangebroken).

Let op: ook dit akkoord is niet bindend. Huurders en verhuurders moeten dus (nog steeds) samen aan tafel. De slogan “Alleen samen krijgen wij het Corona virus onder controle” geldt ook voor verhuurders en huurders. In het overleg van de brancheverenigingen is tevens meegenomen dat winkeliers niet meer eenzijdig een betalingsregeling of huurkorting zouden moeten opleggen aan verhuurders. Dit gebeurde de afgelopen tijd wel door (grote) ketens zoals ICI Paris XL. Andere ketens, zoals Wibra, besloten de helft van de huur te betalen als ‘teken van goede wil’.

Nogmaals: blijf met elkaar in overleg

Bedenkt u zich als huurder dat eenzijdig opgelegde regelingen of huurkortingen imagoschade kunnen berokkenen. Zo kondigde Adidas eerder aan geen huur te betalen over april 2020. Zij ging later toch overstag, vanwege de forse imagoschade (het verwijt van een gebrek aan solidariteit) die hier het gevolg van was.

Ook AS Watson (het Chinese moederbedrijf van o.a. ICI Paris XL en Kruidvat) lijkt het eenzijdig opleggen van een ‘huurkorting’ van 100% (lees: het niet betalen van huur over de maand april 2020) duur komen te staan. AS Watson heeft zelfstandig, zonder overleg met haar verhuurders, haar 155 ICI Paris XL-winkels gesloten vanwege het Corona-virus. Vervolgens kondigde zij aan de huur niet te betalen, waarbij in ieder geval werd aangevoerd dat sprake zou zijn van een gebrek onder de huurovereenkomst die dit zou rechtvaardigen. Eén van haar verhuurders, Tres Invest (die zelf ook de nodige kosten had die betaald moesten worden), voelde zich dusdanig geschoffeerd door deze handelwijze, dat zij besloot het faillissement aan te vragen van AS Watson. Hoewel de rechtspraak zeer mondjesmaat toegankelijk is, worden faillissementsaanvragen (wel) behandeld.

De eisen voor een faillissementsaanvraag zijn kort samengevat dat (i) er één opeisbare vordering is op het moment van de faillissementsaanvraag, (ii) er daarnaast nog minimaal één andere vordering op de schuldenaar is van een andere schuldeiser en (iii) dat de schuldenaar in de toestand verkeert dat hij, volgens de rechter, is opgehouden met betalen.

Naar aanleiding van de faillissementsaanvraag zijn Tres Invest en AS Watson alsnog samen om de tafel gegaan en heeft AS Watson (naar verluidt) de huur voor haar ICI Paris XL winkels voor de maand april gedeeltelijk voldaan. De faillissementsaanvraag van AS Watson door Tres Invest heeft derhalve zijn vruchten afgeworpen. In een interview met Vastgoedjournaal zei de eigenaar van Tres Invest, Pieter van Loon: “Dit is blijkbaar de enige manier die werkt, dus ik moet nu doorpakken en een signaal afgeven. Eigenlijk is het net als in een relatie, communicatie is alles.

Tres Invest is momenteel ook bezig met een faillissementsaanvraag richting Perry Sport, die eveneens een brief heeft gestuurd met de mededeling dat ze tijdelijk geen huur betaalt. Perry Sport kiest er vrijwillig voor om in deze tijd de winkels te sluiten. Recht tegenover Perry Sport in Dordrecht zit Sport2000, die wel gewoon open is. Perry Sport kiest er zelf voor de winkel te sluiten en kan dan niet zomaar beslissen om te stoppen met het betalen van huur, aldus Van Loon.

Kortom, de aandachtspunten uit ons blog van 30 maart 2020 gelden onverkort. En communicatie is daarbij inderdaad alles. Het opvolgend akkoord van de brancheverenigingen kan helpen om met elkaar een redelijke regeling te vinden voor deze zeer ongebruikelijke situatie. Meer weten of hulp nodig? Anton van den Heuvel en Nydia de Winter van Ploum’s Team Bouw & Vastgoed denken graag met u mee.